Wer Ihr Wohnungseigentum verwalten darf, genießt einen gewaltigen Vertrauensvorschuss. Darauf müssen Sie achten.
Wahrscheinlich haben wir es schon das eine oder andere Mal erwähnt: Wohnungseigentum verwalten ist die Königsdisziplin für jede Hausverwaltung. Auch, wenn die Eigentümergemeinschaft rechtlich gesehen als juristische Person angesehen wird, besteht sie aus vielen verschiedenen Individuen. Es liegt auf der Hand, dass da die unterschiedlichsten Charaktere, Interessen und Meinungen zusammenkommen (und oft genug aufeinanderprallen).
Wie kann man Wohnungseigentum im Sinne aller Beteiligten verwalten?
Vor allem: Mit viel Erfahrung, Sorgfalt und Fingerspitzengefühl. Die Hausverwaltung für Eigentümergemeinschaften unterscheidet sich in vielen Punkten von einer „normalen“ Verwaltung. Denn zusätzlich zu den üblichen Pflichten gilt es, die Interessen aller Beteiligten auf einen gemeinsamen Nenner zu bringen, damit notwendige Beschlüsse überhaupt erst möglich werden.
Während sich so manche Verwaltungen mit den gesetzlich vorgeschriebenen Eigentümerversammlungen zufriedengeben, setzen wir auf permanente Kommunikation. Denn wer immer bis zur Versammlung wartet, muss mit vielen unzufriedenen Eigentümern rechnen. Deshalb stehen wir überall dort in engem Kontakt, wo es notwendig und angebracht ist. Wir vermitteln, klären Probleme schon im Vorfeld und kümmern uns darum, dass es in der Eigentümergemeinschaft so glatt läuft, wie es nur möglich ist.
Warum ein Dritter Ihr Wohnungseigentum verwalten sollte
Angeblich gibt es sie wirklich, die WEG, die sich selbst verwalten. Ob das besonders sinnvoll ist, darf aber ruhig bezweifelt werden. Denn die Pflichten (und auch Haftungen) gehen weit über das hinaus, was man neben dem Alltag problemlos stemmen kann. Denken Sie zum Beispiel an die regelmäßige Reinigung, kleine Anschaffungen wie Leuchtmittel, Probleme mit Wartungspersonal usw. Stellen Sie sich vor, Sie müssten für jede einzelne Entscheidung eine Versammlung einberufen und einen Mehrheitsbeschluss fassen. Klingt mühsam? Ist es auch.
Wenn Sie einen erfahrenen Verwalter Ihr Wohnungseigentum verwalten lassen, geben Sie ihm automatisch eine Vollmacht, damit er sich um solche Kleinigkeiten kümmert und Ihre Gemeinschaft auch nach außen hin vertritt. Selbstverständlich in Ihrem Sinne. Wenn es dann um große Dinge geht (wie zum Beispiel ein neues Heizsystem), muss ohnehin eine Eigentümerversammlung abgehalten werden. Aber mit den alltäglichen Kleinigkeiten müssen Sie sich nie wieder herumschlagen.
Welche Aufgaben hat der Verwalter einer WEG?
Wie schon erwähnt, vertritt Sie die Verwaltung nach außen. Sie darf Verträge abschließen (Reinigungsfirma, Wartungsverträge, Grünflächenbetreuung, Winterdienst usw.), säumige Eigentümer klagen, Reparaturen veranlassen und vieles mehr.
Und selbstverständlich verwaltet sie auch das Geld der Eigentümergemeinschaft. Die Hausverwaltung hebt Zahlungen ein und verwendet es für anfallende Gebühren, Steuern und Erhaltungsmaßnahmen und bildet Rücklagen. Einmal pro Jahr bekommen Sie eine Jahresabrechnung und eine Vorschau für das folgende Jahr.
Laut Gesetz muss mindestens alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung abgehalten werden. Selbst dann, wenn es nichts zu beschließen gibt. Doch in der Regel werden diese Versammlungen jährlich stattfinden, manchmal sogar öfter (je nachdem, wie viele wichtige Entscheidungen zu treffen sind). Damit rechtskräftige Beschlüsse zustande kommen, muss die Verwaltung von der Einladung über die Protokollführung bis zur Abstimmung viele Formvorschriften einhalten.
Damit all das ordnungsgemäß und kosteneffizient funktioniert, sollten Sie schon bei der Bestellung darauf achten, eine erfahrene Hausverwaltung zu finden. Ein verwandtschaftliches oder freundschaftliches Verhältnis ist im Normalfall keine ausreichende Basis, im schlimmsten Fall könnte daran sogar die Freundschaft zerbrechen.
Fragen Sie am besten gleich beim Hearing, wie viele Wohnungseigentumsgemeinschaften die Hausverwaltung Ihrer Wahl aktuell betreut. Denn viel Erfahrung in der Verwaltung von Zinshäusern bedeutet noch lange nicht, dass die Verwaltung auch Wohnungseigentum verwalten kann.
