Wenn eine WEG die Hausverwaltung wechseln will, gibt es einiges zu beachten. Was in welcher Reihenfolge zu tun ist, erfahren Sie hier.
Wie läuft ein Hausverwaltungs-Wechsel bei einer WEG ab?
In der Regel geht der Wunsch nach einem Hausverwalterwechsel von einzelnen unzufriedenen Wohnungseigentümern aus. Im Gegensatz zu einem „normalen“ Mehrparteienhaus ist es allerdings etwas komplizierter, wenn eine WEG die Hausverwaltung wechseln will. Immerhin sind mehrere Personen mit verschiedenen Interessen beteiligt – und nur selten sind sich alle einig.
Grundsätzlich hat zwar jeder einzelne Wohnungseigentümer das Recht, die Abberufung der aktuellen Hausverwaltung durch ein Gericht zu beantragen. Wir raten allerdings davon ab, da Sie der Verwaltung eine grobe Pflichtverletzung nachweisen müssen. Und das gelingt nur in den seltensten Fällen.
Besser, Sie überzeugen genug Miteigentümer davon, dass die WEG die Hausverwaltung wechseln sollte. Und informieren gleich vorab über die nächsten Schritte. Je besser Sie Bescheid wissen, desto eher können Sie Bedenken ausräumen und die ersten Schritte planen. Am besten, Sie schreiben Ihre Gründe kurz und bündig auf und bitten die anderen Eigentümer um ihre Meinung. Und im besten Falle gleich um ihre Unterschrift. Sobald die Mehrheit einwilligt, ist es Zeit für die Eigentümerversammlung, damit die notwendigen Beschlüsse gefasst werden können.
7 Schritte zum erfolgeichen Verwalterwechsel
- Miteigentümer befragen bzw. überzeugen.
- Angebote einholen, Hearings veranstalten
- Beschlussfassung Abbestellung
- Beschlussfassung Neubestellung
- Beschluss kundmachen
- Bestehende Hausverwaltung benachrichtigen/kündigen
- Neue Hausverwaltung informieren
Welche Beschlüsse sind notwendig, um die Hausverwaltung zu wechseln?
Wenn Sie als WEG die Hausverwaltung wechseln wollen, müssen zwei gesonderte Beschlüsse gefasst werden. Einer, um die alte Hausverwaltung abzubestellen und ein zweiter, um eine neue zu bestellen.
Das klingt oft einfacher, als es tatsächlich der Fall ist. Wenn sich einzelne Miteigentümer wehren oder gar nicht erst an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Das Problem daran: Damit ein wirksamer Beschluss zustande kommt, müssen ALLE Eigentümer die Möglichkeit haben, sich zu äußern und abzustimmen. Die Abstimmung ist erfolgreich, wenn ein Mehrheitsbeschluss zustande kommt.
Sind alle Miteigentümer stimmberechtigt?
Grundsätzlich sind natürlich alle Miteigentümer stimmberechtigt. Es sei denn, es besteht ein wirtschaftliches und/oder familiäres Naheverhältnis zur alten oder neuen Hausverwaltung. Wenn zum Beispiel ein Miteigentümer mit dem aktuellen Hausverwalter verwandt ist, dann ist diese Person nicht stimmberechtigt, wenn diese Hausverwaltung abbestellt werden soll (dennoch hat sie das Recht, sich zu äußern und die eigenen Argumente vorzubringen).
Der nächste Schritt: Kündigen der aktuellen Hausverwaltung
Sobald die gesonderten Beschlüsse zur Ab- und Neubestellung gefasst sind, können Sie die aktuelle Hausverwaltung über die Kündigung informieren. Ab diesem Zeitpunkt darf Ihnen übrigens auch Ihre neue Hausverwaltung tatkräftig unter die Arme greifen.
Achtung: Kündigungen müssen immer schriftlich erfolgen – wir empfehlen ausdrücklich, die Kündigung eingeschrieben zu schicken.
Diese Fristen müssen Sie einhalten, wenn Ihre WEG die Hausverwaltung wechseln will
Grundsätzlich gibt es ordentliche und außerordentliche Kündigungen. Letztere sind fristlos möglich, kommen aber nur sehr selten vor. Denn Sie müssen dafür einen wichtigen Grund haben – generelle Unzufriedenheit reicht dafür nicht aus.
Deshalb beschäftigen wir uns hier mit der ordentlichen Kündigung. Sie erfolgt immer zum Ende der Abrechnungsperiode, das ist in der Regel der 31. Dezember. Da Sie eine 3-monatige Kündigungsfrist einhalten müssen, muss die aktuelle Hausverwaltung das Kündigungsschreiben spätestens Ende September erhalten. Wir empfehlen deshalb, den gesamten Prozess schon im Jänner anzustoßen. Bis Sie beide Beschlüsse unter Dach und Fach haben, kann nämlich ziemlich viel Zeit vergehen.
Die alte Hausverwaltung muss Ihre Kündigung akzeptieren und alle Unterlagen und selbstverständlich auch alle Guthaben herausgeben.
